Freitag, 29. Oktober 2021

BGH: Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhung mithilfe eines Mietspiegels

Urteil vom 7. Juli 2021 - Az. VIII ZR 167/20

Der Bundesgerichtshof hatte sich erneut mit den formellen Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen mithilfe eines Mietspiegels zu befassen. Hintergrund war ein Erhöhungsverlangen einer Vermieterin in Nürnberg, das sich auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 bezog, der laut dem Anschreiben beim Vermieter einsehbar war. Das Schreiben enthielt darüber hinaus Angaben zur Wohnung, die zur Einordnung in den Mietspiegel geführt hatte und den monatlichen Erhöhungsbetrag. Da der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erteilte, erhob die Vermieterin Klage, die zunächst erfolglos blieb.

Das Berufungsgericht war der Meinung, dass das Erhöhungsverlangen nicht den Anforderungen des § 558a BGB entsprach, da weder der in Bezug genommene Mietspiegel beigefügt noch die einschlägige Mietpreisspanne genannt war.

Die Bundesrichter lehnten diese Ansicht ab. Sie betonten, dass der Mieter durch die Erhöhungsbegründung lediglich in die Lage versetzt werden muss, „die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht“. Hierzu sei es erforderlich, dass das Erhöhungsverlangen Angaben enthält, damit der Mieter die Erhöhungsbegründung zumindest ansatzweise überprüfen kann. Nimmt der Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, müssen zumindest die Angaben zur Wohnung enthalten sein, die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach diesem konkreten Mietspiegel notwendig sind. Dem sei die Vermieterin im vorliegenden Fall in ausreichendem Maße nachgekommen. Daher war die Beifügung des Mietspiegels nicht erforderlich. Dies sei immer dann nicht nötig, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich oder auch gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird, oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtnahme gewährt. „Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm – wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen geringfügigen Kostenaufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen.“

Ebenso sei es vorliegend nicht erforderlich, die sich aus der Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel ergebende Preisspanne anzugeben, wenn der Mietspiegel eine bestimmte Mietpreisspanne in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen in bestimmten Kategorien ausweist. In diesem Fall könne der Mieter die maßgebliche Preisspanne ohne Weiteres dem Mietspiegel entnehmen.

Da in den Vorinstanzen folgerichtig keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Mieterhöhung getroffen wurden, verwies der BGH den Rechtsstreit zurück.