Montag, 22. Februar 2021

BGH: Kumulative Mieterhöhung mit Abschlägen möglich

Urteil vom 16. Dezember 2020 - Az: VIII ZR 367/18

Die Klägerin war seit 1998 Mieterin der Beklagten. Ende 2008 und Anfang 2009 kündigte die Beklagte der Klägerin bauliche Veränderungen an, die 2010 durchgeführt wurden. Unter anderem wurde die Toilette der Wohnung zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Vermieterin ihre Mieterin zur Zustimmung einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 37,32 Euro auf. Sie verwies dabei auf sechs Vergleichswohnungen, die mit einem Bad ausgestattet sind. Die Klägerin erteilte die Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1. Januar 2011. Im August 2011 machte die Beklagte zusätzliche eine Modernisierungsmieterhöhung auf Grundlage der durchgeführten Arbeiten geltend. Nach Widerspruch der Klägerin verringerte die Beklagte die begehrte Erhöhung von 116,53 Euro um die zuvor vereinbarten 37,32 Euro. Den so um nochmals 79,21 Euro erhöhten Gesamtbetrag zahlte die Mieterin nach Mahnung unter Vorbehalt. Die Mieterin verlangt nunmehr klageweise die Rückzahlung der gezahlten Modernisierungszuschläge sowie die Feststellung, dass sie diese Beträge auch weiterhin nicht schuldet.

Das Amtsgericht hatte der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellung als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hatte der Klage in vollem Umfang stattgegeben, ohne die Revision zuzulassen. Gegen dieses Urteil legte die Beklagte Verfassungsbeschwerde ein, woraufhin das Bundesverfassungsgericht das Urteil aufhob und zurückverwies. Die sodann mit dem Verfahren betraute Kammer wies die Klage vollumfänglich zurück. Die Richter hatten ausgeführt, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung gegen die Vermieterin zustünde. Mieterhöhungen nach § 559 und § 558 BGB seien voneinander unabhängig und nebeneinander durchsetzbar. Im vorliegenden Fall war der aufgrund der Modernisierung mögliche Erhöhungsbeitrag nicht vollständig ausgeschöpft, sodass die Modernisierungsmieterhöhung möglich war.

Der BGH stützte diese Argumentation. Der Anspruch auf Rückzahlung sei zu Recht verneint worden. Die Bundesrichter stellten fest, dass es dem Vermieter nach dem Gesetz freisteht, nach Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, zusätzlich noch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen, die durch die Modernisierung gestiegen ist. Der umgekehrte Fall, dass der Vermieter im Anschluss an eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Modernisierungsmieterhöhung durchführt, sei dagegen umstritten. So lehne eine Meinung in der Instanzrechtsprechung und Literatur dies ab. Diese Meinung sei aber nach Meinung der Bundesrichter abzulehnen. Allerdings dürfe der kumulierte Erhöhungsbetrag den Gesamtbetrag, der durch die Modernisierungsmieterhöhung zu erlangender Mieterhöhung nicht übersteigen. Da die Vermieterin im vorliegenden Fall die zuvor vorgenommene Mietanpassung von der Modernisierungsmieterhöhung abgezogen hatte, sei dem hier Genüge getan.